• RA Stefan Niedermeier

Das Mietrecht in Zeiten des COVID-19

In Folge der Sars-VoV-2-Pandemie geraten immer mehr private aber auch juristische Personen in finanzielle Schieflage. Täglich häufen sich die Fragen zum Hintergrund der Viruserkrankung. Dies schlägt sich nun unmittelbar auf die bestehenden vertraglichen Verhältnisse durch - dies betrifft nicht zu letzt auch die einzelnen Mietverhältnisse als Grundlage des täglichen Lebens. Wenn der Vermieter nun infolge von Zahlungsverzug außerordentlich kündigt, ist die Verzweiflung bei vielen Mietern groß! Was ist nun zu tun?


Bei dieser Frage steht die Einordnung des außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB aktuell im Mittelpunkt des Geschehens. Hier heißt es wörtlich:

"[...] Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen [...] Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn [...] der Mieter [...] für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist"


Zusammenfassung der am 01. April in Kraft tretenden Regelung


  • Mieter und Pächter können vom 1. April bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt werden

  • Die Miete bleibt für diesen Zeitraum fällig; es können auch Verzugszinsen entstehen

  • Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 müssen bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden, sonst kann den Mietern wieder gekündigt werden

  • Mieter müssen im Streitfall glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht


Kann der Vermieter kündigen wenn die Mietzahlung nicht kommt?


Die Gesetzesänderung zum 01.04.2020 "lockert den § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB auf. Sollte es im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2020 zu einem Zahlungsverzug der Miete kommen, so kann der Vermieter dann den Mietvertrag nicht kündigen, wenn der Zahlungsverzug des Mieters als Auswirkung der Corona-Pandemie zu verstehen ist. Diesen Umstand muss der Mieter zwar glaubhaft darlegen, die Anforderungen hieran dürften aber aufgrund der aktuellen Lage nicht als allzu hoch einzustufen sein. Der Mieter muss sich zunächst schriftlich gegenüber dem Vermieter hierauf berufen. Eine Versicherung an Eides Statt stellt einen tauglichen Nachweis für die Zahlungsunfähigkeit dar, ebenso wie der Nachweis einer Antragstellung in Bezug auf staatliche Leistungen oder ein Nachweis über den Verdienstausfall. Nachdem der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beschlossen hat, sind nun die zivilrechtlichen Vorschriften zum Kündigungsausschluss im Mietrecht sowie zum Zahlungsaufschub bei Verbraucherdarlehensverträgen und existenzsichernden Verträgen wie z. B. über Telefon, Strom und Gas in Kraft getreten. ACHTUNG: Eine Kündigung aufgrund früherer Zahlungsrückstände wird im genannten Zeitraum jedoch nicht von der Veränderung berührt. Dies betrifft auch die übrigen Kündigungsgründe.



Was geschieht mit den Ansprüchen des Vermieters in diesem Zeitraum?

Sollte es zu dem beschriebenen Leistungshindernis im - auf gegenseitigen Leistungen beruhenden - Mietverhältnis kommen, dann stellt sich die Frage, was mit den Ansprüchen des Vermieters in oben benannten Zeitraum geschieht? Die Mietzahlungsverpflichtung bleibt bestehen und durchsetzbar. Dem Vermieter fehlt jedoch die Möglichkeit, diese Zahlungsverpflichtung mit der außerordentlichen Kündigung zu "sanktionieren". 


Dem Vermieter stehen hier weiterhin Schadensersatzansprüche aus Verzug (so bspw. Verzugszinsen) offen. Auch der Klageweg ist hinsichtlich der ausstehenden Mietzahlungen denkbar. Eine Räumungsklage - gestützt auf eine Kündigung nach § § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB - wird aufgrund der oben beschriebenen Änderung aktuell wenig Erfolgsaussichten bieten - und wäre erst mit Ablauf des 30.06.2022 wieder anzuraten. Am Rande sei erwähnt, dass sich die Miete aus der Kalt-Miete zuzüglich Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale) zusammensetzt. Ebenso erfasst sind Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.



Ab wann kann der Vermieter wieder kündigen?


Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur nicht für die Dauer von 24 Monaten zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.  So soll verhindert werden, dass die private oder berufliche Existenz aufgrund der COVID-19-Pandemie zerstört wird. Der vorerst festgelegte Zeitraum kann aber durch Rechtsverordnung im Bedarfsfall verlängert werden, wodurch sich auch der die soeben dargestellte Frist um die Verlängerung verschiebt.



Sollten Sie also eine Kündigung erhalten haben, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur telefonisch zur Verfügung - Gerne können Sie auch ganz bequem unser Kontaktformular benutzen oder schicken Sie uns eine E-Mail mit Ihrem Anliegen. Wir werden Sie dann umgehend telefonisch kontaktieren !


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